Multa e juros no contrato de compra e venda de imóvel

A compra e venda de imóveis envolve uma série de obrigações financeiras que devem ser cumpridas dentro dos prazos estabelecidos em contrato. No entanto, é comum que ocorram atrasos no pagamento, o que pode resultar na cobrança de multa e juros.

Esses itens desempenham papéis distintos quando o pagamento está atrasado e, para ajudar a esclarecer essas questões, preparamos este artigo para, além de explicar o que é a correção monetária, explorar a diferença entre multa e juros, como funcionam e quais seus limites.

Como funciona a correção monetária na compra e venda de um imóvel?

A correção monetária, também conhecida como atualização monetária, é um ajuste no preço para preservar o valor real da quantia devida. O cálculo é feito com base na variação do poder de compra ao longo do tempo.

Em outras palavras, é utilizada para compensar a perda do valor da moeda devido à inflação, por isso, esse ajuste financeiro-contábil é relevante em contratos de longo prazo, nos quais há um período entre o momento da contratação e o cumprimento da obrigação.

A correção monetária é uma forma de preservar o poder de compra do dinheiro ao longo do tempo. Sem esse ajuste, os valores monetários perderiam valor devido à inflação, prejudicando tanto consumidores quanto empresas.

Em relação à compra e venda de imóveis, a correção monetária é utilizada para atualizar o valor das parcelas de acordo com o índice de correção previsto no contrato.

Para ver os índices mais comuns utilizados, veja este artigo: Índices para reajuste de aluguel

Existe um site do Banco Central do Brasil chamado Calculadora Cidadão , no qual você pode colocar o valor original, escolher o índice de correção e a nova data de pagamento, após o preenchimento desses dados, a calculadora apresenta o valor corrigido.

Importante: a correção monetária não acrescenta uma nova taxa à dívida, apenas preserva o valor real da quantia devida.

Quando precisa pagar multa no contrato?

A multa por atraso de pagamento é uma penalidade imposta ao comprador em caso de descumprimento do prazo estabelecido para o pagamento da parcela contratual. Ela tem o objetivo de compensar o vendedor pelos prejuízos decorrentes do atraso e de desencorajar a inadimplência.

Geralmente, a multa é estipulada como uma porcentagem do valor em atraso, mas é importante que seja proporcional ao valor da obrigação principal e não represente um ônus excessivo para o devedor, por isso, está sujeita a limites legais:

Limites legais para as multas De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, a multa moratória não pode ser superior a 2% do valor da prestação, veja o que diz no parágrafo primeiro do artigo 52:

Art. 52. […]
§ 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.

Esse limite serve para proteger o consumidor de cobranças abusivas por parte dos fornecedores de produtos ou serviços.

Mas, caso o contrato de compra e venda de imóvel seja entre duas pessoas físicas, sem envolver fornecedor de produto ou prestador de serviço, o limite deve ser até 20%, para se manter num patamar razoável caso haja atraso no pagamento das parcelas do imóvel.

Além disso, se a multa for considerada abusiva pela justiça, é possível que o juiz reduza seu valor, levando em consideração a natureza e a finalidade do contrato. Essa medida é para garantir que a penalidade seja justa e proporcional ao descumprimento da obrigação.

Como os juros são calculados em caso de atraso no pagamento?

Além da multa por atraso de pagamento, os contratos costumam estabelecer outra penalidade: a cobrança de juros moratórios. Esses juros têm como objetivo compensar a outra parte pelo prejuízo financeiro causado pela inadimplência.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, por exemplo, os juros moratórios são aplicados quando o comprador não realiza o pagamento da parcela do imóvel na data acordada. Nesses casos, o vendedor tem o direito de cobrar juros moratórios pelo tempo do atraso do valor devido.

Então, para o vendedor, os juros moratórios representam uma compensação pelo atraso no recebimento do pagamento e ajudam a mitigar o impacto financeiro do inadimplemento por parte do comprador.

Regras para cobrança de juros moratórios
Assim como a multa por atraso, os juros moratórios devem respeitar os limites estabelecidos pela legislação. Por isso, é importante que as partes estejam cientes dos percentuais de juros aplicáveis e das regras para o cálculo desses valores.

Os juros moratórios são calculados com base na taxa de juros estipulada no contrato ou, na ausência de uma taxa específica, são cobrados a uma taxa de até 1% ao mês, conforme determinação do artigo 406 do Código Civil e do artigo 161, parágrafo primeiro, do Código Tributário Nacional.

Como são calculados os juros?
Apesar de ser 1% ao mês, o cálculo é feito por dias de atraso, aplicando 0,0332% por dia. Os juros são calculados sobre o valor em atraso a partir da data estipulada para o pagamento até a data efetiva da quitação.

Diferenças entre correção monetária, multa e juros

Por fim, é importante destacar a diferença entre correção monetária, juros e multa em um contrato.

Enquanto a correção monetária visa ajustar o valor monetário pela inflação, a multa é uma penalidade pelo descumprimento do contrato e os juros representam uma compensação pela falta do dinheiro ao longo do tempo.

• A correção monetária ajusta o valor financeiro devido com base na variação do poder de compra da moeda ao longo do tempo.
• A multa por atraso é uma penalidade única, aplicada imediatamente após o vencimento da obrigação em caso de falta de pagamento.
• Os juros moratórios, outra penalidade em caso de atraso de pagamento, são calculados ao longo do período de inadimplência.

Assim, para o comprador, o não cumprimento do prazo de pagamento resulta em custos além do valor da parcela em atraso por conta da correção monetária, da multa e dos juros moratórios.

Revisão judicial

Caso haja dúvidas sobre a legalidade das cláusulas contratuais relacionadas a multas e juros, você tem o direito de buscar orientação legal e revisão contratual e, se necessário, contestar essas cobranças na justiça.

A revisão judicial, se for necessária, garante que as cláusulas contratuais estejam em conformidade com a lei e que as partes não sejam prejudicadas por práticas injustas.

Conclusão

Em resumo, enquanto a correção monetária corrigirá os valores de acordo com a inflação, a multa é a penalidade pelo atraso no pagamento e os juros representam uma compensação para o vendedor por não receber o pagamento na data estipulada pelo contrato.

Então, quando você vai assinar um contrato, é importante ler atentamente todas as cláusulas e entender os termos relacionados a multas e juros, principalmente saber quais limites legais para cobrança dessas penalidades.

Estar ciente dos seus direitos e obrigações auxilia você a tomar decisão financeira mais informada e evitar problemas futuros com cobranças abusivas ou injustas.

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