Imóvel alugado: é possível vender?

Sim, é possível vender um imóvel mesmo que esteja alugado. No entanto, a negociação imobiliária deverá respeitar a Lei do Inquilinato, a qual prevê o direito de preferência ao inquilino em adquirir o imóvel.

Este artigo tem como objetivo fornecer informações sobre direitos, deveres e aspectos legais para locadores, locatários e potenciais compradores, destacando o que é necessário na negociação de compra e venda.

Venda de imóvel alugado e o direito de preferência do inquilino

O direito de preferência é a prioridade que o inquilino possui na aquisição do imóvel alugado nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Decorre da Lei do Inquilinato (Lei Federal 8.245/91) e deve ser observada em caso de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.

A comunicação ao locatário deverá conter todas as condições do negócio e, principalmente:

• O preço;
• A forma de pagamento;
• A existência de ônus reais;
• O local e horário em que pode ser examinada a documentação existente.

A previsão está no artigo 27 da Lei Federal 8.245/91, veja:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Em outras palavras, o direito de preferência confere ao locatário a oportunidade de adquirir o imóvel, não sendo necessário que o contrato de locação esteja averbado no Registro de Imóveis.

Notificação da venda do imóvel ao inquilino

O locatário deve ser notificado sobre a intenção de venda para se manifestar em 30 dias seu interesse em adquirir o imóvel, caso não o faça, o proprietário poderá vender para qualquer pessoa nas mesmas condições oferecidas ao locatário, veja o artigo 28 da Lei do Inquilinato:

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Na prática, o locador/proprietário deve notificar o locatário extrajudicialmente, judicialmente ou mediante outra forma de ciência inequívoca, concedendo-lhe o prazo de 30 dias para que manifeste se aceita integralmente a proposta de compra.

O inquilino é obrigado a exercer o direito de preferência ou pode renunciar?

O inquilino não é obrigado a exercer o direito de preferência. Como dito, o direito de preferência confere ao inquilino a prioridade na compra do imóvel em igualdade de condições com terceiros, mas a decisão de exercer ou renunciar a esse direito é uma escolha pessoal do locatário.

Caso o inquilino não tenha interesse em comprar o imóvel ou não possua condições financeiras para fazê-lo, poderá renunciar ao direito de preferência com uma manifestação expressa de que não deseja efetuar a compra ou, simplesmente, não responder no prazo de 30 dias após a notificação da oferta da venda.

Sendo assim, caso o inquilino não se manifeste dentro do prazo estabelecido, presume-se que ele tenha renunciado tacitamente ao direito de preferência, e o locador poderá seguir com a venda do imóvel para terceiros.

É permitido inserir cláusula de renúncia de direito de preferência no contrato de aluguel?

Não é permitido inserir cláusula de renúncia de direito de preferência no contrato de aluguel, essa antecipação, de forma unilateral por parte do locatário, é considerada nula.

A decisão de renunciar ao direito de preferência deve ser tomada quando há possibilidade real de venda do imóvel e não no início do contrato de locação. No momento da celebração do contrato de locação, o locatário não pode ser obrigado a tomar uma decisão sobre a aquisição do imóvel no futuro.

Para que a renúncia ao direito de preferência seja válida, deve ser manifestada apenas após a notificação da venda do imóvel, assim, o locatário tem a oportunidade de avaliar sua decisão com base em circunstâncias concretas da negociação.

Exceções ao direito de preferência do inquilino em venda de imóvel durante a locação

O artigo 32 da Lei do Inquilinato estabelece as exceções ao direito de preferência do inquilino em casos de venda de imóvel durante a locação. Essas exceções delimitam os casos nos quais o locatário não tem prioridade na compra, veja quais são:

• Perda da propriedade ou venda por decisão judicial:
  Se a propriedade for perdida ou vendida por decisão judicial, o direito de preferência do inquilino não se aplica. Isso significa que em situações em que a venda é resultado de um processo judicial, o locatário não tem o direito de preferência.

• Permuta:
  O direito de preferência não se estende a casos de permuta, em que há uma troca de propriedades entre partes. Se o locador decidir permutar o imóvel, o inquilino não tem o direito de preferência.

• Doação:
  Em situações de doação do imóvel, o direito de preferência do inquilino não é aplicável. A doação implica uma transferência gratuita de propriedade e, nesses casos, o locatário não possui o direito de preferência.

• Integralização de capital:
  Casos de integralização de capital, nos quais a propriedade é transferida como parte de um processo de aumento de capital de uma empresa, também estão excluídos do direito de preferência do inquilino.

• Cisão, fusão e incorporação:
  Os processos de cisão, fusão e incorporação de empresas que envolvam a venda do imóvel não são abrangidos pelo direito de preferência do inquilino.

• Constituição da propriedade fiduciária e realização de garantia: }
  A propriedade fiduciária envolve a transferência temporária da propriedade do imóvel para garantir o cumprimento de uma obrigação. Nesses casos e na perda da propriedade ou venda por formas de realização de garantia (como leilão extrajudicial), o direito de preferência não se aplica. No entanto, essa condição deve estar expressamente indicada e destacada em uma cláusula contratual específica.

Então, o inquilino não tem direito de preferência em caso de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, e constituição da propriedade fiduciária e realização de garantia.

Conclusão

Em síntese, é possível vender imóvel que esteja alugado, porém, o proprietário poderá pagar multa se o contrato estiver em vigência e, também, deve respeitar o direito de preferência do inquilino, permitindo-lhe adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

A correta notificação e o respeito aos prazos estabelecidos permeiam a validade da negociação. A possibilidade de renúncia ao direito de preferência é uma escolha pessoal do inquilino.

É importante destacar as exceções ao direito de preferência, como em casos de perda da propriedade por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, e constituição da propriedade fiduciária e realização de garantia.

Se ficou com alguma dúvida com relação a este conteúdo, entre em contato conosco aqui ou por WhatsApp.
Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.