Compra e venda

Como usar arras em contratos: sinal de compromisso do negócio jurídico.

Como usar arras em contratos: sinal de compromisso do negócio jurídico.

As arras, também conhecidas como sinal em negócios jurídicos, estão previstas nos artigos 417 a 420 do Código Civil e servem para assegurar que as partes cumprirão as obrigações contratuais.

Por exemplo, quando você compra um imóvel, normalmente é cobrado o sinal, para firmar o negócio jurídico. É como se fosse a confirmação de que o comprador realmente se compromete com a transação. Mas como utilizar as arras/sinal e qual modalidade prever no contrato?

Neste artigo, explicaremos o que são as arras e as implicações legais em caso de descumprimento e inexecução do contrato.

O que são arras ou sinal?

Arras ou sinal, no contexto jurídico brasileiro, é uma garantia do contrato que demonstra o compromisso do comprador em cumprir a obrigação assumida com a entrega de dinheiro ou outro bem móvel.

Como eu posso garantir o contrato com sinal ou arras?
Como dito, quando uma parte fornece arras em um contrato, está sinalizando um compromisso sério em relação à transação, já que o comprador entrega um valor em dinheiro ou outro bem móvel para confirmar o interesse no negócio jurídico.

Como fica o sinal com a conclusão da compra?

Se o contrato for concluído efetivamente, as arras em dinheiro servirão como um adiantamento e serão computadas para o pagamento final. Já se as arras forem em outro bem móvel, devem ser restituídas.

É possível desistir depois de pagar o sinal? Se quem entregou as arras como garantia desistir, aquele que recebeu reterá o valor; mas, se quem recebeu desistir, devolverá o valor em dobro das arras.

Exemplo:

  • Em contrato de compromisso de compra e venda, o comprador entrega 20 mil reais de arras com intuito de garantir o negócio. Por algum motivo, ele desiste de comprar o imóvel, nesse caso, o vendedor reterá o valor dado como arras e o comprador ficará sem nada.
  • Mas se o vendedor desistir, terá que devolver o valor das arras que recebeu e ainda pagar o mesmo valor de 20 mil reais.

No mais, as implicações legais das arras dependem da modalidade escolhida — arras confirmatórias ou penitenciais — e de qual parte não cumpriu suas obrigações.

Desistência da compra com arras ou sinal

Nas arras confirmatórias, a parte inocente pode pleitear uma compensação adicional se comprovar um prejuízo maior que o valor das arras. Sendo assim, mesmo em situações em que as arras sejam retidas, caso o prejuízo ultrapasse o valor das arras, há direito à indenização suplementar.

Na prática, seria dessa forma:

  • Se o comprador desistir da negociação, ele perde o sinal e ainda tem que pagar indenização se o vendedor tiver prejuízo maior (exemplo, o vendedor deixou de alugar o imóvel, então o comprador arcará com o valor de 1 aluguel).
  • Se o vendedor desistir da negociação, ele tem que devolver o sinal (dinheiro ou bem móvel) e pagar o valor correspondente ao comprador (ou seja, devolver o valor das arras em dobro). Ainda poderá pagar indenização se o comprador tiver prejuízo maior que o valor das arras.

Nas arras penitenciais, é possível incluir uma cláusula expressa de arrependimento caso as partes não queiram pagar indenização ou perdas e danos, veja a súmula 412 do Supremo Tribunal Federal (STF):

Súmula 412
No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dôbro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.

Então, as partes podem desistir da compra e as arras serem retidas ou devolvidas, eliminando a possibilidade de reivindicar indenização suplementar, independentemente do prejuízo sofrido, pois o valor dado como sinal serve como indenização.

Na prática, seria dessa forma:

  • Comprador desiste: o vendedor mantém as arras e não tem direito a mais nenhum valor, garantindo uma forma de compensação pelo comprador ter desistido do contrato.
  • Vendedor desiste: o vendedor deve devolver ao comprador o valor recebido das arras mais o valor equivalente (ou seja, devolver o valor das arras em dobro).

Diferença entre arras confirmatórias e penitenciais: qual é a melhor?

As arras ou sinal devem ser previstas expressamente em contrato, por escrito, e estabelecer um percentual de 10 a 20% do preço com a função desejada, podendo ser de dois tipos: confirmatórias ou penitenciais, previstas nos artigos 418 a 420 do Código Civil Brasileiro.

  • Arras confirmatórias (artigo 418 a 419 do Código Civil):
    • Possibilidade de indenização suplementar: em caso de descumprimento, se a parte prejudicada provar maior prejuízo, as arras valerão como taxa mínima — podendo executar o contrato, com perdas e danos, e as arras serão o valor mínimo da indenização;
    • Não há direito ao arrependimento: não concedem o direito ao arrependimento a nenhuma das partes.
  • Arras penitenciais (artigo 420 do Código Civil):
    • Não há indenização suplementar mesmo em caso de prejuízo maior;
    • Permite o arrependimento do negócio jurídico: as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória para a parte que for prejudicada com o arrependimento da outra — sem indenização ou perdas e danos.

É possível usar arras e cláusula penal?

Não é possível um contrato ter arras e cláusula penal, pois as arras funcionam como uma espécie de garantia, na qual o comprador paga um valor inicial como sinal, perdendo-o em caso de descumprimento. Por outro lado, a cláusula penal envolve uma multa estipulada no contrato em caso de não cumprimento das obrigações.

Aqui estão algumas razões para considerar a recomendação de cláusula penal em casos específicos:

  • Proporcionalidade: a cláusula penal permite que a multa seja estabelecida de forma proporcional ao valor do contrato, evitando penalidades excessivamente onerosas.
  • Dissuasão eficaz: a imposição de uma cláusula penal dissuade ambas as partes de descumprirem suas obrigações, pois estão cientes das consequências financeiras.
  • Flexibilidade contratual: permite que as partes personalizem a penalidade de acordo com a complexidade e natureza do contrato, garantindo um acordo justo para ambas as partes.

Assim, ao redigir um contrato, a escolha de arras ou cláusula penal é importante para que ambas as partes sejam tratadas de forma justa e equitativa.

Conclusão

As arras, sejam as confirmatórias ou penitenciais, são uma garantia do negócio jurídico e devem ser previstas expressamente no contrato. Em caso de descumprimento, se o comprador desistir, perderá o valor para o vendedor, mas se o vendedor desistir, devolverá o valor das arras em dobro.

Além disso, cada tipo desempenha papel distinto no momento da desistência da compra:

  • Se forem arras confirmatórias, caberá indenização suplementar em caso de desfazimento do contrato se a parte inocente tiver prejuízo maior que o valor do sinal.
  • Se forem arras penitenciais, o valor do sinal será exclusivamente indenizatório à parte inocente.

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