Cobrança de IPTU e condomínio antes de receber o imóvel é indevida

Muitas construtoras têm a prática de cobrar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e taxas de condomínio antes mesmo de entregar o imóvel para o futuro proprietário. Essa prática levanta questionamentos sobre a legalidade e a responsabilidade antes de efetivamente possuir o imóvel.

Imagine que o comprador adquiriu um imóvel em construção e ainda não recebeu as chaves, ao mesmo tempo, foi cobrado para pagar o IPTU e as taxas condominiais. Será que são cobranças válidas?

Neste artigo, vamos explicar quem é o responsável pelo pagamento do IPTU e da taxa condominial antes da entrega das chaves, ensinando você a proteger seus direitos em caso de cobrança indevida.

Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU antes de finalizar a construção da obra?

A responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), antes de finalizar a construção do imóvel, recai sobre a construtora ou incorporadora, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), confira:

“[…] as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. […]” (AREsp n. 1.218.769, Ministro Moura Ribeiro, DJe de 07/02/2019).

A construtora é a responsável pelo pagamento do IPTU até concluir a obra e entregar as chaves ao comprador. Nesse período, o imóvel ainda não foi repassado oficialmente para o comprador e a construtora é considerada a proprietária legal. Portanto, é dela a obrigação de arcar com as despesas relacionadas ao IPTU.

Contudo, apesar da responsabilidade da construtora, é comum que o proprietário seja cobrado pelo IPTU antes da entrega das chaves já que alguns contratos podem transferir a responsabilidade do IPTU para o comprador em momentos específicos, mesmo antes da entrega das chaves, mas essa cláusula é ilegal.

Caso você se depare com cobranças indevidas do IPTU, poderá solicitar a suspensão do pagamento ou até mesmo o ressarcimento, pois a cobrança do IPTU faz parte do uso do imóvel, se você não estiver com a posse do imóvel, simbolizada pela entrega das chaves, não deve pagar o IPTU.

É preciso pagar pelo condomínio antes de receber o imóvel?

Do mesmo modo do IPTU, a obrigação de pagar o condomínio se inicia quando o comprador recebe as chaves do imóvel, que simboliza a entrega do imóvel e marca o início efetivo da posse.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema Repetitivo 886, firmou entendimento de que a cobrança do condomínio só pode ocorrer quando o comprador tem uma relação jurídica material com o imóvel, ou seja, quando ele tem a possibilidade de usar efetivamente o imóvel, veja:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

Sendo assim, a responsabilidade pelo pagamento da taxa do condomínio é obrigação do comprador a partir da entrega das chaves. Porém, como em alguns contratos há cláusulas que permitem a cobrança de condomínio antes da entrega efetiva, acabam efetuando esse pagamento mesmo que ilegal.

Nesses casos, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 42, parágrafo único, estabelece que a restituição por cobranças indevidas deve ser feita em dobro, juridicamente é a repetição de indébito. Esse é direito do consumidor de receber de volta valores pagos indevidamente, acrescidos de juros e correção monetária.

Além disso, caso a conclusão da obra esteja atrasada, o comprador também não precisará arcar com o IPTU nem com valores de condomínio, justamente por não ter sido entregue o imóvel.

Para saber mais sobre atraso na obra, leia este artigo aqui: “Imóvel na planta: atraso na entrega e direitos do comprador”.

Conclusão

A prática comum de construtoras em cobrar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e taxas de condomínio antes da entrega efetiva do imóvel é indevida, pois, de acordo com o entendimento do STJ, a responsabilidade por esse pagamento antes da entrega oficial do imóvel recai sobre a construtora.

O não recebimento das chaves simboliza a ausência de posse efetiva, tornando injusta qualquer cobrança relacionada ao uso do imóvel. Caso o comprador efetue o pagamento indevido, ele tem o direito de requerer o reembolso.

Como precaução para evitar surpresas desagradáveis, é fundamental analisar os termos do contrato. Em caso de alguma cláusula for de difícil entendimento, é aconselhável buscar orientação jurídica para garantir que seus direitos e obrigações sejam compreendidos adequadamente.

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